Виды кредитов

Есть несколько типов ипотечных кредитов, которые различаются по структуре кредита и учреждений, которые обеспечивают им.

Обычные кредиты

Обычные кредиты с фиксированной процентной ставкой, которые не застрахованы или гарантированных федеральным правительством. Хотя они являются самыми трудными, чтобы претендовать на связи с их требованиями по таким критериям, как авансовый платеж, кредитный рейтинг и доходы, определенные расходы, такие, как частного ипотечного страхования, может быть ниже, чем у других гарантированных ипотечных кредитов.

Обычные кредиты определен как соответствующие кредиты или не соответствующие кредиты. В соответствии кредитов соблюдать руководящие принципы, изложенные на Fannie Mae и Freddie Mac. Эти акционером компаний создать руководящие принципы, такие, как ограничения кредита - $ 417000 для дома для одной семьи, например - потому что они оформляют эти кредиты и продавать ценные бумаги на них на вторичном рынке.

Займа, выше этой суммы известен как крупный заем и обычно носит несколько более высокую процентную ставку из-за снижения спроса на заем бассейны с этим кредитам в них. Несоответствие кредитов, обычно предоставляемых портфеля кредиторы, есть рекомендации, которые установлены особенности кредитного учреждения андеррайтинг кредита.

ФЖА займов

Федеральной жилищной администрации (ФЖА), частью Министерство жилищного строительства и городского развития, предоставляет различные программы ипотечного кредита. ФЖА кредита имеет более низкий авансовый платеж требования и легче, чтобы претендовать на чем обычный кредит. ФЖА займов отлично подходит для впервые покупающих дома, потому что в дополнение к нижней авансовых кредита расходы и свободные кредитные требования, они позволяют авансовые платежи из всего 3%. ФЖА займов не может превышать установленного законом срока. В 2008 году лимит был $ 271050 в большинстве областей, но больше в районах с высокой стоимостью жизни.

В. А. Кредиты

Департамент США по делам ветеранов (VA) гарантирует, В. А. кредитов. В. А. не делает кредиты себе, но гарантии ипотеки производится квалифицированными кредиторами. Эти гарантии позволяют ветеранов и обслуживание людей получить ипотечные кредиты с выгодными условиями, как правило, без первоначального взноса, и в большинстве случаев проще, чтобы претендовать на чем обычные кредиты. Кредиторы обычно ограничивают максимальное В. А. кредита ($ 417 000 в 2008 году, $ 625000 на Гавайских островах, Аляске, Гуам и Виргинские острова США). Прежде чем подать заявку на получение кредита, право запросить от ВА. Если вы будете приняты, В. А. выдаст сертификат право быть использованы в оформлении В. А. кредита.

В дополнение к этим общим типы кредитов и программ, Есть программы, авторами которого являлись государственными и местными органами власти и учреждениями, часто с целью увеличения инвестиций или жилья в собственность в определенных областях.

Капитал и доходы

Цены на ипотечные кредиты определяется кредитором двумя способами, каждый из которых определяет кредитоспособность заемщика. В дополнение к проверке КУКИША заемщика из трех основных кредитных бюро, кредиторы будут требовать информацию для определения двух стандартных статистики, которые используются для установки ставки по кредиту. Эти два статистики кредита соотношение стоимости (LTV), а отношение долга службы покрытия (DSCR).

LTV определяется сумма фактических или подразумеваемых справедливости, которая доступна в залог время займы. Для покупку дома, LTV определяется путем деления суммы, заимствованные покупной цены дома. Чем выше LTV, тем дороже кредит будет, потому что кредитор считает, что существует высокий риск дефолта. Идея здесь в том, что больше денег заемщику ставит под угрозу (в форме авансового платежа), менее вероятно, что он или она по умолчанию по кредиту.

LTV также может способствовать кредита расходы на определении того, заемщик должен будет купить частного ипотечного страхования (PMI). PMI изолирует кредитора от неисполнения передачи части кредитного риска по ипотечным страховщиком. Большинство кредиторов потребует PMI для любой кредит с LTV больше чем на 80%, то есть любой кредит, когда заемщик будет меньше, чем 20% акций в доме. Стоимость ипотечного страхования и, как он собирается, как правило, определяется сумма страхуется и ипотечной программы используются для получения кредита.

По большей части, премии ипотечного страхования собираются ежемесячно с налоговыми и имущества условные депонирования страхования, и должны быть устранены автоматически после кредита была выплачена до точки, где LTV равна или менее 78%. Это может быть также предусмотрена возможность отмены PMI раз дома укрепился достаточно значения, чтобы дать владельцу 20% акций и определенный период времени прошло, например, двух лет. Некоторые кредиторы, такие как FHA, будет оценивать ипотечного страхования в виде единовременной выплаты и выгоды ее в сумму кредита.

Есть способы, чтобы не платить за PMI. Одним из них является не занимать больше чем 80% от стоимости недвижимости при покупке дома, других заключается в использовании дома долевого финансирования или второй заклад для получения средств, необходимых более 80% LTV. Есть много программ, которые позволяют это, но наиболее часто называется 80-10-10 ипотеки. 80 стендов для LTV первого ипотечного кредита, первые 10 стендов для LTV второго ипотечного кредита, а третий 10 представляет капитала заемщика в доме. Хотя ставки по второй закладной будет выше, чем ставка по во-первых, на основе смешанного он не должен быть намного выше, чем скорость 90% кредита LTV и для большинства людей это будет дешевле, чем платить за PMI.

Это исключительная альтернатива для заемщиков, которые хотят погасить свои дома рано, потому что они могут ускорить выплату второго ипотечного и ликвидации, что часть долга быстро. Как правило, PMI следует избегать, если вообще возможно, потому что это стоимость, которая не имеет пользу заемщика.

Охват коэффициент обслуживания долга (DSCR) определяет способность заемщика выплатить стоимость ипотечного кредита. Путем деления чистого ежемесячного дохода заемщика для оплаты ипотечного затраты на ипотечные расходов, кредиторы могут оценить вероятность того, что заемщик будет дефолт по ипотечным записке. Большинство кредиторов требуют значений DSCR большего, чем один. Чем больше коэффициент, тем больше вероятность того, что заемщик будет в состоянии покрыть расходы по займам и меньше риск кредитора берет на себя. Больше DSCR, более вероятно, кредитор будет вести переговоры ставкой, потому что даже по более низкой ставке, кредитор получает лучше с поправкой на риск возвращения. По этой причине, заемщики должны попытаться найти любой тип квалификационного доход, который они могут при проведении переговоров с ипотечным кредитором. Иногда дополнительную работу неполный рабочий день или другой бизнес доход может сделать разницу между квалификационной или не отвечают критериям для получения кредита или лучшие возможной скорости.

Другим важным моментом при покупке ипотечных ли получить с фиксированной процентной ставкой или с плавающей ставкой ипотечного кредита. Фиксированной процентной ставкой является одним где ставка не меняется в течение всего срока кредита. Очевидное преимущество получения фиксированной процентной ставкой кредита является то, что заемщик знает, что ежемесячные расходы на кредит будет на весь период кредита. Однако, с плавающей ставкой ипотечного кредита, такие как интерес только для ипотеки или с плавающей ставкой ипотеки (ARM), предназначен для оказания помощи в первый раз покупатели жилья или людей, которые ожидают, что их доходы значительно возрастут в течение срока кредита.

Плавающей ставкой кредитов обычно позволяет заемщикам получить ниже вступительной ставки в течение первых нескольких лет кредита, что позволяет им претендовать на крупные займы, чем если бы они пытались получить более дорогой с фиксированной процентной ставкой кредита. Хотя выгоды могут быть большими, эти кредиты повлечь за собой существенный риск для тех заемщиков, чьи доходы не растут в ногу с изменением процентной ставки. Другим недостатком является то, что в большинстве случаев, изменение ставки не известно, в начале кредита, потому что, как правило, привязаны к некоторым рыночному курсу, который определяется в будущем.

Наиболее распространенные виды оружия являются один, пять или семь-год ARM. Начальная процентная ставка, как правило, фиксируется на срок времени, после которого она срабатывала периодически, часто каждый месяц. После ARM сбрасывает, она приспосабливается к рыночному курсу, как правило, путем добавления некоторых предопределило распространение (в процентах) к действующему обменному казначейства. Хотя большинство оружия договор может только увеличиться на столько, когда ARM регулирует, это может оказаться дороже, чем преобладающие заем с фиксированной процентной ипотечные ставки, чтобы компенсировать кредитору, предоставившему ниже курса в течение начального периода.

Интерес только кредиты типа ARM, в которых заемщик несет ответственность за платите только проценты по ипотечным кредитам, а не главным во время вводного периода, пока ссуда возвращается к фиксированной, главного оплате кредита. Такие кредиты могут быть очень выгодным для лиц, впервые заемщиков, так как только платить проценты значительно снижает ежемесячные расходы на заимствование и позволяют претендовать на гораздо больший кредит. Однако, поскольку заемщик не платит главным в течение начального периода, остаток задолженности по кредиту не меняется, пока заемщик начинает погашать основной.

Заемщики должны взвесить выгоды получения больших кредитов с риском. Процентные ставки обычно плавают во время интерес только для периода и часто корректировать в ответ на изменения рыночных процентных ставок. Заемщики также должны бороться с риском, что их доход не будет расти вместе с возможным увеличением затрат по займам.